Konut Kira Sözleşmelerinde TBK 331. Madde Uygulaması: Yargıtay'ın Kanun Yararına Bozma Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 14.10.2025 tarihli 2025/3126 Esas ve 2025/4810 Karar sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan kanun yararına bozma kararı, konut kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine dayalı fesih hakkının kullanımına ilişkin önemli bir içtihat oluşturmuştur.

Kararın dayandığı temel olay, 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli konut kira sözleşmesine ilişkindir. Davacı kiraya veren, sözleşmenin tahliyesine karar verilmesini talep etmiş; ilk derece mahkemesi davanın kira süresi bitmeden açılmış olması nedeniyle davanın reddine yazılı şekilde karar vermiştir.

Yargıtay, TBK 331. maddesini şöyle yorumlamaktadır: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamı kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Daire bu hükmün genel kural niteliğinde olduğunu ve konut ile çatılı işyeri kiraları dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceğini vurgulamıştır.

Kararın kritik tespiti, ilk derece mahkemesinin davacının TBK 331. maddeye dayalı tahliye talebini değerlendirmeden yazılı şekilde karar vermesinin usul ve yasaya aykırı olduğu yönündedir. Bu nedenle kanun yararına temyiz istemi kabul edilmiş; karar sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmuştur.

Sonuç olarak Yargıtay, çekilmezlik haline dayalı fesih taleplerinin esasen incelenmesi yapılması gerektiğini; bunun yapılmaması halinde usul hatası oluşacağını kesinleştirmiştir.